走进高收益地产投资—GPI Summerstone 项目成功退出

2019-01-20 08:58:37

2018年4月18日GPI Investment 成功出售Summerstone Apartment 公寓项目,获得了非常可观的投资回报!

Summerstone公寓位于美国第四大城市休斯顿。该小区北接休斯顿最大的就业中心“能源走廊”,这里聚集了多个世界能源巨头公司的总部;南接壤糖城,曾被Money杂志评为全美最宜居的城市,也拥有全德州顶尖的学区。Summerstone为B级花园式大型公寓社区,拥有242套单元,建造于1984年。于2014年7月被GPI团队收购,在此之前该项目拥有者为纽约Mets棒球队老板。

自GPI专业管理团队接手该项目之后,出租率明显提高,租金收入逐年稳步提升,同时管理团队又有效的控制了成本,净运营收益(NOI)较收购前增长了70%-80%,为投资人每月创造了稳定的现金收益。2017年度实际运营总收入222万美元,净运营收益108万美元,现金收益率20.6%,投资回报率26.7%。

除了每年公寓运营带来的现金收益之外,summerstone在退出时实现了资产增值,出售价远远高于购买价,具体数据如下:

  • 项目购买价格:$9,210,000

  • 初始资本金投入:$2,700,000

  • 项目出售价格:$16,700,000

  • 项目持有期间累积分红:$2,143,096

  • 项目退出时资本利得:$6,124,976

  • 投资回报总收益:$8,268,073

  • 内部投资回报率(IRR):31.81%

  • 资本金回报率:306.22%

Summerstone自GPI收购到出售共持有45个月,总资本金回报率高达306.22%。真正实现了让投资人收益翻三番!为投资人带来了丰厚的回报。总结而言,Summerstone项目能取得如此成功的回报依赖其背后的投资模式:通过整体收购大型公寓获得稳定收益的房地产投资模式。

GPI投资模式

这类稳定收益房地产投资模式与传统房地产开发投资模式比较有三大优势:

1. 投资回报高,既有稳定的现金收益,又有可观的资本增值;以Summerstone为例,现金收益占总回报中的26%,资本利得占了74%。

2. 抗通胀、抗风险性强。在经济下行,房地产市场低迷价格回落时,由于民众对公寓住房的刚性需求,公寓投资仍然有稳定的租金收入和现金收益;

3. 回报快,收益预期性强。对于投资人来说,从参与投资公寓项目的第一天开始,就有租金收入入账。即日投资,即日收益。


另外,Summerstone能取得如此高回报也因为充分利用了贷款的杠杆作用。经过多年的努力,GPI与各大投资银行,商业银行,抵押贷款银行建立了良好稳定的合作关系,包括“摩根斯坦利”,“房利美”,“摩根大通银行”等等。GPI绝大多数项目总价的70%-75%来源于贷款,充分利用了银行贷款的杠杆作用提高投资回报。

部分与GPI合作过的贷款机构


至今为止,GPI所有已退出的项目都有类似或高于Summerstone公寓的回报率,持续不断为投资人带来高额回报。简单来讲,GPI房地产投资的盈利模式可概括为低成本收购、高效率管理、高投资回报、灵活退出方式,具体如下图所示:

GPI 盈利模式


关于GPI 

GPI在2009年美国金融危机时期进入房地产市场,立足休斯顿,辐射全美,通过投资收购休斯顿以及美国其他主要城市的优质房地产项目,对其进行整合管理,以获得稳定的现金收入和可观的资本增值。截至2018年3月31日,GPI已收购了23个大型公寓(20个在德州,3个在亚特兰大),5,000多个公寓单元,资产规模已超过3.2亿美元。


与其他在美投资的中国海外公司不同,GPI不仅有经验丰富的投资决策团队,同时也拥有自己的经营管理团队和维修工程队伍。通过GPI专业团队的精致管理,不断增加了公寓的现金收益,大幅提升了公寓的价值,使得项目退出时实现可观的资本利得。GPI相信把投资项目的经营管理权稳固地掌握在自己的手里,可以最大程度的为投资人扩大投资收益。



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