住宅、公寓、商铺、写字楼,投资收益一目了然!有些房不一定适合你买.

鼎评楼市2018-12-02 14:23:08

有个粉丝来问我,他买写字楼投资怎么样?我先手问他是个人买还是用公司来买。他说个人。我说那不要买了,不划算。然后跟我说,现在南京买房,没有房票,看别人买都赚钱了,也想买试试。看亲戚买了住宅,自己正好在那看,他们家有写字楼,不限购,就交了定金了,两百七八十万。

我想说:有钱人真好!

这种事情,我只能——


对于用抱有美好投资想法的粉丝们,在没有房票的岁月,有钱没地方花,是多么煎熬。看着别人买房都赚钱,自己也想买。不管什么样的房子,买了就好。买完了觉得不对劲,过来问我,想让我认可他的投资观点。

买完了才来问我,晚了!我只能安慰安慰。


商品房基本分四种:

一般住宅、商铺、公寓、写字楼。


在大中型城市,上面四种的投资收益——

一般住宅>商铺>公寓>写字楼。


中小型城市投资收益——

商铺>一般住宅>(公寓>=写字楼)。


为什么这么说?

需求!需求决定价值!需求的程度决定价值的高低!


投资的经济收益包括那些?

租金收益,房价溢价。只有这两种!


对于收益如何,文字解释有点苍白无力,我们来举个例子:

以南京河西万达广场的多种业态的收益,对比出他们收益率的高低。而选择这个例子因为这是一个综合体,在同一地段下,他们物理条件相同,剩下的就是社会选择性不同而产生的收益差距。


首先我们来看住宅——

2010年4月17日万达西地领取销许价格均价月18300元/每平米,但从房价上面来说。这7年溢价有多少呢?

网上报价,在售均价约41000元/每平米,这只是中介的报价。实际价格会更高。

若以18100元买入100平,41000元卖出。纯收益126.52%。这个数据没考虑到贷款情况。若贷款50%,需贷款金额约90万,实际买房溢价收益年化32.36%。2010年银行基准利率5.94%,月供5361元。这是没有降准之前的,降准后现在每月仅需还款4776.5元。这也是没算贷款折扣的。

每月租金——

80平左右房子,平均每个月房租约5600元。房屋租金截止目前,已经能覆盖掉你的月供。以前租金少现在租金多,我们就当相互抵消。等于你之前只花了50%的钱,现在却卖到了226.52%。你的实际收益高达353%,年化收益率约为50.43%。这个还没算你买房是打折的,你的贷款利率是打折的。如果算,你的实际收益更高。


如果你买的是商铺

买时均价三万不到每平的标价,实际到手价格在27000元左右。现在价格多少?


约41000元每平,溢价52%。现在卖出缴纳约40%手续费(增值税,缴纳契税,中介费等)。剩余收益约32%。

每月租金——

租金约每平米每天约4.9元,100平米每月约14700元。原购房价约27000元/平方米,首付50%购得商铺100㎡。贷款135万,7年每月月供约5355元是贷款利息。假设7年平均房租只有11000元每平方。收益实际收益租金为474180元。房价溢价32%,实际首付50%,租金收益约为房原总价的17.6%。实际收益率约为99.2%,年化为14.17%。


万达广场公寓收益数据——


15500元每平米左右的销许均价,到手价格应该估算约14700元每平米。现在价值几何?

均价19000元/平方米,房屋溢价约29.25%,若现在交易,除去手续费约溢价17.55%。

每月租金——

约4350元每月。按照买一套约50平左右。购房价格14700元/平方米。贷约36.5万,7年平均每月1447元利息。7年平均租金3200元,其中约1750元算收益。租金约147000元,占比原购买总房款约20%。现在卖出,房租加房价溢价,实际总收益约占购房原总价37.55%,首付50%,实际年化约为10.73%。


再看万达广场的写字楼——

开盘均价18000,买入均价95折,约17100元/平方米。208平方米,贷款需要每个月约7100元还贷款利息。


现在卖出价格约17500元/平方米。房屋溢价约2.3%。增值税扣掉30%,剩余溢价1.61%。办房本时花了3%契税,写字楼办房产证契税3%,你现在倒贴1.39%。再算上卖房中介费1.2%。倒贴2.59%

现在房租约24700元一个月。7年算平均房租18800元每月,扣掉月供利息,11700元每月的租金实际收益。7年实际租金收益982800,与原购房总款相比,收益约27.6%。实际租金收益加房价溢价收益与原总购房款比仅有约26.21%。首付50%,计算总计收益约50%,年化约7.14%。

2010年房贷基准利率5.94%,商业贷款上浮10%为6.534%。最后算下来年化率仅仅比基准利率高0.6%,意义何在?

意义何在?若你是公司法人,或公司发展需要。你用公司名义购买写字楼,总价100万。今年多挣了100万,全花了买房子,这部分就不用加纳公司所得税。按照公司所得税25%计算,你省缴纳25万的税收给国家。这就是你多赚了25万。如果你还加了杠杆,首付50%,省的25%税费计算成你的收益,8年你的收益年化率就要增加6.25%。而且还省大笔房租。这就是意义在的地方。


现在整理得收益年化率:

一般住房,保守估计年化率为50.43%;

商铺年化率约为14.17%;

公寓年化率约为10.73%;

写字楼个人购买年化率约为7.14%。

假设我们找到其他收益年化5%的理财产品,与其他理财产品相比:

一般住房收益高出约45.43%;

商铺高出收益约为9.17%;

公寓高出收益约为5.73%;

写字楼高出收益约为2.14。


十年内自己的钱,数字上没有跑得过正常理财,等于你这钱就是给别人白花了10年。一个不小心,买的不是热门板块,很可能个人买写字楼,六七年之内都是不赚钱的,甚至10年内都是不赚钱的。成交周期中,一般住宅成交周期较短,公寓和写字楼成交周期较长。不能最快卖出,就不能灵活使用本属于自己的资金。同样属于万达,相隔一条江东路,万达东坊的写字楼核算下来,10年内就属于不赚钱的。


如果你有切身自己实际需求,买什么都无所谓,最起码给自己省个房租。但仅仅投资,准备出租获利或房子溢价获利。根据自己的实际需求来,我在这并不建议大家盲目的去买写字楼。


买房有风险,投资需谨慎。

房住不炒。


(本文数据,仅粗略计算,仅供大体参考)


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