知识|避开澳洲房产“雷区”,这样投资稳赚收益!

海外投资平台2018-11-06 13:48:18

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随着澳洲房地产投资越来越火爆,很多懂行的不懂行的都迫不及待地加入到这场抢房风暴中,生怕在这样一场“淘金”潮中把自己落下。但是,你们真懂澳洲房产投资吗?就不怕一不小心一只脚踩进雷区?



关于澳洲房产投资人士基本分三种情况

一种是持续观望至今没有进行房产投资的;

一种是早期买了房产赚得盆满钵满的投资者;

另一种是虽然买了房产,但一直处于焦虑状态,觉得自己可能买错了,或者错过了好的机会。




那么在澳洲的房产投资者都挣钱了吗?有多少人通过房产投资真正实现了财务自由呢?请带着问题来看一组数据。



澳大利亚有200万左右的房产投资者,其中:

1套房的投资者占整个房产投资者总数的71%

2套房的占19%

3套房的占6%

4套的占2%

5套的占1%

拥有6个及以上的,全澳洲只有19000人


是不是挺意外的?有2套以上房产的人,竟然不足投资人总数的10%。也就是绝大多数的房产拥有者并未能真正实现财务自由,而且也许其中还有一些人深陷回报不良或现金流不足的漩涡之中。


那些没能通过投资房产实现财务自由的投资者可划分为以下几种情况:



1

没有好的现金流管理



其实好的物业,尤其是资本增值较快的物业,租金回报率往往都是很低的(因为地的含量高了)。


以维州本地为例,带地老区老别墅的租金回报率在2-3%左右。


全新或近新townhouse的租金回报率不足5%,加上一些房东支出(基础服务水费、市政费、物业管理费等)、中介费用等等,实际到手可能低于4%


这样情况下租金收入往往在购置房子的前几年都不能覆盖贷款利息,如果未来再加息(现在是澳洲历史上利率最低的阶段)缺口就更大了。


这个本身并不是问题,如果你买了资本增值的房子其实是好事。


问题主要是,如果你长期需要“养”这个房子,你可能没有什么现钱再去投资第二,或者第三套了,所以“买对了房子”反倒也在某种程度上,成了绊脚石。



2

没有设置合理的投资股权结构   



以个人投资者身份还是以公司投资者身份投资房产,税收结果是完全不同的。


避税或递延缴税的方法也不同,出售项目时是转让房屋产权方式还是转让公司股权方式操作也不同。


例如近期取消的夫妻之间除自住房外一切投资方转名都要按照正常市场价交付印花税。


所以如果没有预先设置一个合适的投资结构,会直接影响你未来处置时的税务结果,稍不留神盈利情况就差很多。



3

错失一个好的入市机会



房产涨落有周期变化,确实房产作为一种商品也遵循了周期规律,人人都想在周期底部买入。


但任何周期的底部都是在上涨后才知道原来过去的是底部,所以没有良好的心态,一味等便宜以后再便宜,最后直到上涨了不得不增加预算购买。



同时房产价格虽然有周期变化,但并不意味着所有地区的涨落是同步的是处于同一个周期中,当你以某个地区的低点来判断另一个地区周期的低点时往往是不准确的。


在任何情况下都能淘到”值“的房子,而所谓低谷,只不过是上一轮周期的”顶峰“而已,不必执着。


4

缺乏良好的心态



有些房产投资者关注点往往是基于市场炒作的热门地区,而不是经过谨慎的市场调研,房产市场经常在某一时段就出一二个热点,尤其是华人聚集的地区很容易成为热点中心。



如果投资者没有经过扎实的做功课,冒然频频举牌热门地区,指望买下后卖给下一个接盘者,又或者道听途说某某地区将会有重大规划利好,当你迫不及待的买下后,发现就像炒股接了庄家的筹码。



5

没有一个好的物业管理




当我们无暇自己管理物业时(如你没有时间或者因为投资物业较多没有精力打理)聘请的物业管理人是否尽职和优秀是至关重要的,比如:


  • 严格调查租客背景

  • 紧跟市场趋势提供租金评估

  • 是否按约定经常检查物业

  • 纠正租户损害房屋的行为

  • 当出现设施故障时能及时处理

  • 并且处理过程中寻找性价比合理、质量优异的维修公司也能为你省下可观的金钱和减少物业的损伤。


一个优秀专业的物业管理公司不仅能有效打理房产的大大小小的事务,还能无形中提升房产的升值保值空间。有了省心的物业管理公司替自己打点房产,从这些琐事解放出来,才能有足够的精力和时间去组合新的投资方向,使自己投资实现利益最大化。


6

被他人营销策略误导



普通投资者在购买物业的过程中往往处于不利的地位,他们的情绪往往被中介或者卖家营造的环境所影响,例如在某些销售展会上有许多人排队购买房子(可能是雇人来排队的,也可能是卖家故意把前期买家集中起来签约),人为创造销售紧张气氛,让你头脑发热即刻下单。


再比如在拍卖过程中,一个好的拍卖师或者好的中介经常会鼓动一些潜在买家不理智的火拼,最终导致房产成交价大大高于其实际价值。



7

周围没有一群专家支持团队



没有一个人能成为全方位的专家,一个成功的投资者应该有一群包括律师、贷款中介、会计师、特别是规划设计师和建筑设计师朋友。

这些专家可以帮你一开始就搭建合理的投资结构,寻找到有潜力的物业,可以顺利的申请到贷款用好财务杠杆,了解房产权属的背景,掌握目标房产的开发规划和限制,预先大致了解可以建造房屋的数量、大小,从而测算出比较真实合理的盈利预期。



那么如何避免这些雷区呢? 


首先要调整好心态,房产投资是一个细水长流的投资模式,呈现高增长但短期低收益的特征,要有足够的风险管理意识,预留充足的现金流以应对周期波动,要尽可能的多调研,当自身知识不够时要学会借助专家的力量。



投资其实从来都不简单。如果你认为很简单,那你恐怕不是没有掌握到投资的全局风险,或者是高估了自己对市场的认识。


好的投资像一幅拼图,每一块拼板,都很重要,唯有认清整个全局才能拼接完整,才能构建出新的蓝图。




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