如何计算地产投资回报率

加拿大多伦多商业地产2018-12-04 07:39:00

在加拿大,房产的投资成本包括房产购买(以及相关交易费用)和房产持有环节成本两个主要方面。

 

简单介绍一下交易环节可能产生的费用,其中最主要的就是物业价格和土地转让税:

1.    物业购入价格(Purchase Price)

2.    商业地产需要测量和环保评估(Survey and Environmental Assessment)。住宅的话,为了保护买家利益避免将来的纠纷,一般会建议验房(Home Inspection)

3.    土地转让税  (Land Transfer Tax) 如果物业在多伦多市区,需要缴纳多伦多市以及安省的双重转让税。

4.    律师费用:个人住宅同样需要聘请律师完成交易。

5.    所有商业地产和全新住宅需要缴纳销售税(HST)。在满足一定条件的情况下,可以申请退税。

 

持有环节的成本主要包括:

1.    物业税(Property Tax):由政府下属公司负责对物业进行评估,并按评估价值收取物业税。

2.    贷款利息(Mortgage Interest):如果业主申请贷款购买物业,向银行支付的利息也是持有成本的一部分。

3.    运营管理费(Maintenance):商业物业或者公寓(Condo)一般由专职人员进行管理,向业主按比例分摊运营管理费用。

4.    保险(Insurance):根据物业用途不同,需要购买不同类别的保险。

 

目前,在商业地产租赁的市场上,物业税、运营管理费和保险费(TMI)通常是由租客承担的。而住宅出租,除了公用事业费用由租客承担以外,其他一般均由业主承担。所以在计算回报的时候要根据合同内容,从资金收入里扣减。

 

用两个简单的例子:

 

1.    办公室的售价$380,000,各种交易费用$20,000。带5年租约,平均每月租金$1,200,所有的持有环节费用都由租客承担。业主贷款$200,000,年利率4%,五年不变,平均每年利息支出大约$7,450左右。

 

购入总成本

400,000

贷款

200,000

投入资金

400,000 - 200,000 = 200000

租金收入

1,200 X 12 = 14,400

利息支出

7,450

收益率

(14,400-7,450) / 200,000 =3.475%

 

2.    多伦多市中心二手一房公寓,买入价格$550,000,交易费用$30,000。当前市场租金大约$2400 / 月。公寓管理费$350/月,物业税$4,000/年,保险费$400/年。业主贷款$330,000 (60%),年利率3.5%,五年不变,平均每年利息支出10,700

 

购入总成本

580,000

贷款

330,000

投入资金

580,000 - 330,000 = 250,000

租金收入

2,400 X 12 = 28,800

利息支出

10,700

管理费+物业税+保险费

8,600

收益率

(28,800 – 10,700 – 8,600) / 250,000 = 3.8%

 


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