前2月全国房地产投资现“开门红” 房企拿地趋于理性

楼市之家2018-11-07 15:56:45

近日,国家统计局发布2018年1-2月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,2018年1-2月,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。其中,住宅投资7379亿元,增长12.3%,增速提高2.9个百分点。


其中,中部、西部、东北部销售面积增速、金额增速均达10%和25%以上,远超东部区域。以东北区域表现最为突出,1-2月,东北地区商品房销售面积416万平方米,增长15.2%,增速提高8.2个百分点;销售额达314亿元,增长35.2%,增速提高13.4个百分点。


业内人士表示,1-2月房地产开发投资增长比上年同期有所加快,一方面与2017年土地成交额增长比较快,土地的成交价款、成交面积增长较多有关。另外,除了地价上升,原材料的成本、人工成本也在上升。


但从土地购置增速由正转负、新开工累计同比增速回落4.1个百分点等几个先行指标来看,已有下滑的趋势,未来再继续大幅上涨难度比较大,预计2018年全国多项指标增幅收窄。总体而言,2018年1-2月,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体还是全面回归理性的。

新开工回落 投资反弹超预期

2018年1-2月份,虽然开工、复工等均出现下降,但投资却呈现超预期的增长。全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。其中,住宅投资7379亿元,增长12.3%,增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。


短期投资超预期或与土地成交款的滞后效应及施工单价增长的价格因素有关:一方面,土地成交价款是分期付款并计入投资(对应土地购置费),2017 年11、12 月土地成交款增速仍维持在历史高位,对投资贡献存在一定滞后性;另一方面,2017 年钢铁、水泥等原材料价格大幅上涨(2017 年固定资产投资材料费价格指数涨幅为10.9%,其中钢材、水泥涨幅为20.7%、6.8%),推动施工成本单价上升。

其中,东部地区房地产开发投资6497亿元,同比增长11.6%,增速比去年全年提高4.4个百分点;中部地区投资2147亿元,增长13.4%,增速提高1.8个百分点;西部地区投资2055亿元,增长3.7%,增速提高0.2个百分点;东北地区投资132亿元,下降15.3%,去年全年为增长1.0%。

1-2月份,房地产开发企业房屋施工面积632002万平方米,同比增长1.5%,增速比去年全年回落1.5个百分点。其中,住宅施工面积430669万平方米,增长1.8%。房屋新开工面积17746万平方米,增长2.9%,增速回落4.1个百分点。其中,住宅新开工面积13032万平方米,增长5.0%。房屋竣工面积14184万平方米,下降12.1%,降幅扩大7.7个百分点。其中,住宅竣工面积9682万平方米,下降17.1%。


CRIC房地产研究中心研究员杨科伟表示,1-2月,全国房地产开发投资额超预期增长,创两年以来的新高,与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足,普遍存在“补库存”的强烈冲动,加快存量项目和新开工项目开发进度,也为开发投资的回升提供了动力。非重点城市即多数三、四线城市市场‘热度不退’,成为前两月楼市销售的有效支撑。随着行业销售的温和下行,开发商开工意愿亦逐步趋缓。开工、拿地力度趋弱,投资仍将缓步下行。

土地购置负增长 房企拿地趋于理性

1-2月份,房地产开发企业土地购置面积2345万平方米,同比下降1.2%,去年全年增长15.8%,增速较去年全年收窄17 个百分点,;土地成交价款794亿元,同比持平,去年全年增长49.4%。


土地成交价款794 亿元,同比基本持平。从百城数据来看,土地市场热度确在降温,2018 年1-2 月百城宅地成交建面同比下降11.5%,2月成交溢价率降至20.4%,处于2015 年以来较低水平。

 开年以来,房企拿地力度低于年初预期,这可能主要由两方面因素造成:一是在行业去杠杆背景下,融资渠道收紧、银行放款变慢使得开发商的资金周转率下降,影响了土地投资;另一个是在调控的热点城市,2016 年四季度以来的高地价项目陆续达到入市条件,但严格的限价令使这些项目潜在利润率收窄,项目盈利不确定性的增加使得房企拿地逐步趋于理性。


上海易居房地产研究院研究员王梦雯表示,今年前两个月,全国地价出现明显回落,受季节性异动影响,每年1月至2月同比增幅都会大幅收窄。她预计,随着全国楼市逐步降温,地价也将逐步趋于平稳,全国房企土地平均购置金额价格增幅在年底处于10%左右。

 销售额和销售面积呈增速剪刀差

1-2月份,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点。其中,住宅销售面积增长2.3%,办公楼销售面积增长12.0%,商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元,增长15.3%,增速提高1.6个百分点。其中,住宅销售额增长15.7%,办公楼销售额增长11.1%,商业营业用房销售额增长11.4%。

其中,东部地区商品房销售面积6022万平方米,同比下降5.5%,去年全年为增长2.9%;销售额6928亿元,增长6.7%,增速提高0.5个百分点。中部地区商品房销售面积3923万平方米,增长10.7%,增速回落2.1个百分点;销售额2494亿元,增长25.1%,增速提高1个百分点。西部地区商品房销售面积4272万平方米,增长13.0%,增速提高2.3个百分点;销售额2717亿元,增长30.2%,增速提高4.3个百分点。东北地区商品房销售面积416万平方米,增长15.2%,增速提高8.2个百分点;销售额314亿元,增长35.2%,增速提高13.4个百分点。

2018 年前2 月的销售数据有两个点值得关注,一是销售韧性的超预期,另一个是销售额和面积的增速剪刀差。


从区域结构数据来看,全国销售的韧性仍来自三四线乃至四五线楼市,表明市场热度仍在随城市能级继续下沉,2018 年1-2 月,东部、中部、西部、东北商品房销售面积增速分别为-5.5%、10.7%、13%、15.2%,其中西部、东北增速较去年全年扩大2.3、8.2 个百分点,发达的东部增速则较去年回落8.4 个百分点。


业内人士认为, 2018 年销售节奏可能会呈现“前高后低”:对于三四线城市,在去库存取得显著成效情形下,2018 年棚改货币化安置比例将有所下降,结合去年的高基数影响,2018 年三四线销售将温和下行。


关于销售额和面积的增速剪刀差,主要由两个因素造成:一是三四线房价上涨,2017 年全国一线、二线、三四线商品房价涨幅分别为4.4%、11.6%、12.5%;另一个或来自销售结构的变化,强二三线成交反弹带动整体房价水平的上升。

利率上行 房企到位资金增幅收窄 

1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。其中,国内贷款5001亿元,增长0.3%;利用外资12亿元,下降74.8%;自筹资金7390亿元,增长7.2%;定金及预收款6976亿元,增长14.2%;个人按揭贷款3247亿元,下降4.3%。

利率方面,据权威机构统计,2018 年2 月全国首套、二套房贷平均利率为5.46%、5.79%,较2017 年底分别扩大0.08、0.06 个百分点,仍处于上行通道中。


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